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Verkauf eines Wohngebäudes - Folgen einer zeitweisen Vermietung

Nach §23 Abs. 1 EStG unterliegt der Gewinn aus der Veräußerung eines privaten Grundstücks innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung der Einkommensteuer. Veräußerungsgewinne sind von der Besteuerung ausgenommen, wenn das Grundstück im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

In einem Rechtsstreit ging es um die Frage, ob ein im Jahr 2018 durch den Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum erzielter Veräußerungsgewinn auch dann in vollem Umfang von der Besteuerung ausgenommen ist, wenn im Zeitraum 2012 bis 2017 wiederkehrend Räume des Gebäudes an einzelnen Tagen (konkret zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr) an Messegäste vermietet wurden.

In dem vom Niedersächsischen Finanzgericht entschiedenen Fall war das Finanzamt davon ausgegangen, dass das betreffende Gebäude aufgrund der Vermietung von Räumen an Messegäste teils zu eigenen Wohnzwecken genutzt, teils fremdvermietet worden war. Aus diesem Grund ging das Finanzamt von zwei Wirtschaftsgütern aus und behandelte den Veräußerungsgewinn nur teilweise steuerfrei.

Das Finanzgericht entschied, dass trotz der tageweisen entgeltlichen Vermietung einzelner Räume der gesamte Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie von der Besteuerung auszunehmen sei (Urteil vom 27.5.2021, 10 K 198/20). Denn dem Gesetzeswortlaut des §23 Abs. 1 EStG lässt sich nicht entnehmen, dass sämtliche Räume eines privaten Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden müssen. Ein abweichender Nutzungs- oder Funktionszusammenhang entsteht nach Auffassung des Finanzgerichts nicht durch eine zeitlich nur untergeordnete Vermietung von Räumen, die in den Jahren vor der Veräußerung nicht mehr als 5 bis 10% der Tage im Jahr betrug. Die Eigennutzung zu Wohnzwecken übertrifft in einem solchen Fall die Fremdnutzung so eindeutig, dass der Nutzungszusammenhang zur (ununterbrochenen) Eigennutzung des übrigen Gebäudes klar im Vordergrund steht.

Die Revision wurde zugelassen und vom Finanzamt auch eingelegt. Das Verfahren ist beim BFH unter dem Aktenzeichen IX R 20/21 anhängig.

News vom 30.06.2022