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Zwischen den Finanzämtern und Steuerpflichtigen kommt es regelmäßig zum Streit über die Frage, ob die Ausgaben eines Immobilieneigentümers, die in Zusammenhang mit vermieteten Immobilien stehen, steuerlich sofort abzugsfähig oder über die Nutzungsdauer des jeweiligen Objekts abzuschreiben sind. Streit gibt es zudem häufig über die Frage, ob entstandene Aufwendungen überhaupt der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zugeordnet werden können.

Mit dem Thema Zuordnung von Ausgaben zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hatte sich auch das Finanzgericht (FG) Sachsen-Anhalt zu befassen. Der Hintergrund: Eine Steuerpflichtige war Eigentümerin von zwei nebeneinanderliegenden Zweizimmerwohnungen, die an Dritte vermietet waren. Aufgrund ihrer Vermietungstätigkeit erzielte die Steuerpflichtige unter anderem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Da die Tochter der Eigentümerin mit ihrer Familie in die Wohnungen einziehen sollte, wurde der Beschluss gefasst, den Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Bei der Vorbereitung der Kündigungen und der Planung der Neuvermietung ließ sich die Eigentümerin der Wohnungen beraten. Dadurch entstanden ihr Beratungskosten. Um den Auszug der Mieter zu beschleunigen, entschied sich die Eigentümerin zudem zur Zahlung von Abfindungen. Das Finanzamt wollte weder die Beratungskosten noch die von der Eigentümerin geleisteten Abfindungszahlungen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuordnen. Denn nach Ansicht des Finanzamtes standen die Ausgaben in Zusammenhang mit der Beendigung von Mietverhältnissen und zielten damit nicht auf die Erwirtschaftung künftiger Einnahmen ab. Zwar war die Vermietung der Wohnungen an die Tochter geplant, allerdings handelt es sich hier um eine Angehörige, der die Wohnungen zu einem niedrigeren Mietpreis überlassen werden sollte. Diese Umstände sollten nach Ansicht des Finanzamtes gegen die weitere Erzielung von Vermietungseinkünften sprechen.

Diese Argumentation konnte das FG nicht überzeugen. Es stellte fest, dass Beratungskosten zur Beendigung eines Mietverhältnisses und an die Mieter geleistete Abfindungszahlungen Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung seien, sofern das betreffende Objekt auch künftig der Erzielung von Einkünften dient. Das gelte selbst dann, wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgt und die Immobilie danach zu einem niedrigeren Preis an nahe Angehörige vermietet wird. Zu beachten sei allerdings, dass das vereinbarte Mietentgelt nicht weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen dürfe (Urteil vom 07.10.2021 – 4 K 550/20).