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Kommt es zum Erwerb einer Eigentumswohnung (Teileigentum), wird häufig auch eine vorhandene Instandhaltungs‑/Erhaltungsrücklage auf den Käufer übertragen, deren Bildung von der Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung künftiger Baumaßnahmen beschlossen wurde. Die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt/Main hat in diesem Zusammenhang in einer jüngst veröffentlichten Verfügung Folgendes festgestellt: „Der bei Erwerb einer Eigentumswohnung im Kaufpreis enthaltene Anteil für das in der Erhaltungsrücklage angesammelte Guthaben gehört nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung.“ Für die Praxis bedeutete das: Die auf den Käufer übertragene Instandhaltungsrücklage darf nicht zusammen mit dem auf den Gebäudeteil entfallenden Kaufpreis über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, also nicht losgelöst von tatsächlichen Baumaßnahmen einkunftsmindernd berücksichtigt werden (Verfügung vom 09.11.2022 – S 2211 A - 12 - St 214).

Wurde im Kaufvertrag nur ein Gesamtkaufpreis ausgewiesen, muss dieser für ertragsteuerliche Zwecke aufgeteilt werden. Lediglich der um die Erhaltungsrücklage für die Eigen­tumswohnung gekürzte, auf den Gebäudeanteil entfallende Kaufpreis darf in die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (Abschreibung) einbezogen und damit abgeschrieben werden. Eine vorhandene Rücklage kann erst dann einkunftsmindernd berücksichtigt werden, wenn Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, der zurückgelegte Geldbetrag also tatsächlich verbraucht wird.

Der Verkäufer der Wohnung darf seinen auf den Erwerber übertragenen Anteil an der Erhaltungsrücklage nicht als Werbungskosten abziehen, da er den noch nicht verbrauchten Rücklagenbetrag über den Kaufpreis vom Erwerber zurückerhält.

Abschließend noch ein Blick auf die Grunderwerbsteuer: Aufgrund der jüngeren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zählt eine vorhandene Instandhaltungsrücklage zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, ist also nicht mehr wie früher für grunderwerbsteuerliche Zwecke aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat ausgewiesen ist und in diesem Zusammenhang ausdrücklich vereinbart wird, dass ein Teil des Kaufpreises für die Übernahme der Rücklage geleistet wird.