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Kommt es zur Veräußerung einer sich im Privateigentum befindlichen Immobilie, kann ein dadurch erzielter Überschuss (der Veräußerungspreis wird dem ursprünglichen Kaufpreis gegenübergestellt) steuerpflichtig sein. Denn das Einkommensteuergesetz (EStG) legt fest: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung gewinnbringend veräußert, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG).

Allerdings gibt es zwei Ausnahmen von dieser Regel. Kein Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn die Immobilie innerhalb des Zeitraums von zehn Jahren ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden dem Verkauf vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sehr eng und umfassend auszulegen ist, zeigt folgender Fall: Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2011 ein Haus. Im Zeitraum 2012 bis 2017 vermieteten die Eigentümer zwei Zimmer im Dachgeschoss tageweise an Messegäste. Auf ein Jahr entfielen maximal 25 Vermietungstage. Die Vermietungsaktivitäten führten zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, waren dem Finanzamt also bekannt. Ende 2017 – und damit innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung – veräußerte das Ehepaar die Immobilie. Das rief das Finanzamt auf den Plan.

Der erzielte Veräußerungsgewinn wurde vom Finanzamt teilweise der Besteuerung unterworfen, da die Bedingung „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ nicht vollumfänglich erfüllt war – insbesondere auch nicht im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren. Selbst die Vermietung einzelner Räume an Dritte an nur wenigen Tagen im Jahr kollidiert nach Ansicht des Finanzamtes bereits mit der Vorgabe des Gesetzgebers, die sich auf die gesamte Immobilie erstreckt und weder zeitlich noch räumlich eine unschädliche Bagatellgrenze enthält.

Gegen die Entscheidung des Finanzamtes klagte das Ehepaar vor dem Niedersächsischen Finanzgericht und erhielt Recht (Urteil vom 27.05.2021 – 10 K 198/20). Das sich daran anschließende Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) endete dagegen weniger erfreulich für die Verkäufer der Immobilie.

Denn der BFH stellte fest: Da die Eigentümer die zwei Räume im Dachgeschoss innerhalb der gesetzlichen Frist nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzten, haben sie den auf die Wohnfläche im Dachgeschoss entfallenden anteiligen Veräußerungsgewinn zu versteuern. Von der Steuerpflicht erfasst werden allerdings nur die Räume, die zur alleinigen Nutzung vermietet wurden. Flächen/Räume, die lediglich zur Mitbenutzung überlassen wurden, wie im konkreten Fall das Bad und der Flur, unterliegen nicht der Steuerpflicht, da solche Räume Fremden nicht zur ausschließlichen Nutzung überlassen werden (Urteil vom 19.07.2022 – IX R 20/21).