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Verträge mit Angehörigen oder anderen nahestehenden Personen, wie zum Beispiel Miet- oder Arbeitsverträge, werden von den Finanzämtern oftmals genauer unter die Lupe genommen. Denn die Gewährung wirtschaftlicher Vorteile aufgrund der persönlichen Nähe der Vertragspartner ist hier nicht auszuschließen.

Das Finanzamt nimmt daher regelmäßig einen sogenannten Fremdvergleich vor: Die vertraglichen Absprachen werden dahingehend überprüft, ob sie in dieser Form auch mit fremden Dritten getroffen würden. Zudem wird häufig kontrolliert, wie die vertraglichen Regelungen tatsächlich umgesetzt werden, denn in der Praxis kommt es immer wieder vor, dass ein zwischen Angehörigen geschlossener Vertrag zwar einem Fremdvergleich standhält, die Umsetzung der getroffenen Absprachen aber nicht in der vereinbarten Form erfolgt.

Hält ein Vertragsverhältnis einem Fremdvergleich nicht stand, kann das negative steuerliche Konsequenzen haben; zum Beispiel können steuerlich geltend gemachte Ausgaben nicht akzeptiert oder ermittelte Verluste (nachträglich) vom Finanzamt aberkannt werden.

Vor dem Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg wurde unlängst über die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen Angehörigen gestritten: Ein Ehepaar besaß ein Einfamilienhaus, das von den Ehegatten nur zum Teil für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Die Eigentümer vermieteten im März 2015 eine sich im Haus befindende Einliegerwohnung im Dachgeschoss mit einer Größe von 70 m² an ihre Tochter und deren Ehemann.

Über der vermieteten Wohnung befand sich ein Spitzboden, der von den Hauseigentümern im Zeitraum März bis Juni 2015 ausgebaut wurde. Nach Abschluss der Arbeiten überließen sie den Spitzboden, der sich nicht für Wohnzwecke eignete, den Mietern der Dachgeschosswohnung zur Nutzung. Im Zuge dessen wurden aber weder die Miethöhe noch der Mietvertrag angepasst. Auch in der Nebenkostenabrechnung 2015 tauchte die Fläche des Spitzbodens nicht auf.

Der Ausbau des Spitzbodens hatte erhebliche Kosten verursacht, die im Jahr 2015 zu einem Verlust des Ehepaars aus der Vermietungstätigkeit führten. Das Finanzamt weigerte sich, den Verlust anzuerkennen; es unterstellte ein Mietverhältnis, das einem Fremdvergleich nicht standhält. Denn bei fremden Dritten hätten sich sowohl der Mietzins als auch die Nebenkosten an der tatsächlich zur Nutzung überlassenen Fläche orientiert. Dazu zählte nach Fertigstellung auch die Fläche des Spitzbodens. Da es zu keiner gütlichen Einigung zwischen dem Finanzamt und den Vermietern kam, erhob das Ehepaar Klage vor dem Finanzgericht.

Das zur Klärung des Streits eingeschaltete FG Berlin-Brandenburg erkannte den von den Vermietern geltend gemachten steuerlichen Verlust an. Entscheidend für die rechtliche Würdigung des Sachverhalts seien stets die Gesamtumstände, so das Gericht.

Da im konkreten Fall die Hauptpflichten im Rahmen eines Mietverhältnisses erfüllt waren (Nutzungsüberlassung und Mietzahlung), konnten die Richter keine Unüblichkeit feststellen. Das Gericht wies in seiner Entscheidung auch auf Folgendes hin: Die vom Finanzamt festgestellten Mängel in Gestalt des Unterlassens der Aufnahme des Spitzbodens in den Mietvertrag und des Verzichts auf die Heraufsetzung der Miete seien im Vergleich zu anderen Mängeln bei Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen gering – insbesondere auch deshalb, weil sich der Spitzboden aufgrund der Raumhöhe zwar zur Nutzung, aber nicht als Wohnraum eigne und daher mit einem Keller vergleichbar sei. Auch an der Höhe der Miete für die Dachgeschosswohnung hatte das Gericht nichts auszusetzen, weil sie ausreichend hoch war. Die Grenze von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde im konkreten Fall nicht unterschritten (Urteil vom 10.03.2022 – 9 K 9197/20).