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Kommt es zur vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens, das zur (Mit-)Finanzierung eines Immobilienkaufs aufgenommen wurde, wird regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten des Kreditgebers fällig. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den wirtschaftlichen Nachteil ausgleichen, der dem Darlehensgeber durch die vorzeitige außerplanmäßige Kredittilgung entsteht.

Wurde das Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen, deren Vermietung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V) geführt hat, stellt sich die Frage, ob die gezahlte Entschädigung steuermindernd als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus V+V geltend gemacht werden kann. Wie so oft im Steuerrecht hängt das von den Rahmenbedingungen im Einzelfall ab.

Das Finanzgericht (FG) Köln hatte in einem Rechtsstreit darüber zu entscheiden, ob eine an die Bank gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung bei folgender Ausgangskonstellation einkunftsmindernd berücksichtigt werden darf: Ein Steuerpflichtiger finanzierte den Kauf von drei Immobilien zum Teil über Bankdarlehen. Aufgrund der Vermietung der erworbenen Immobilien erzielte der Steuerpflichtige Vermietungseinkünfte. Einige Jahre nach dem Immobilienerwerb veräußerte der Steuerpflichtige eines der Objekte. Ein Teil des Verkaufserlöses wurde zur Rückzahlung des für den Kauf der Immobilie aufgenommenen Kredits genutzt. Den dann noch verbliebenen Erlös nutzte der Steuerpflichtige, um auch Teile der beiden anderen Immobilienkredite außerplanmäßig zurückzuzahlen. Die vorzeitige Rückzahlung der Kredite löste eine Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten der Bank aus. Den Entschädigungsbetrag setzte der Steuerpflichtige als vorweggenommene Werbungskosten im Rahmen der Einkunftsart V+V an.

Der Steuerpflichtige begründete den Werbungskostenansatz unter anderem folgendermaßen: Durch die vorgezogene Kredittilgung verringerte sich der künftige Zinsaufwand für die verbliebenen und noch zurückzuzahlenden Darlehensbeträge. An die Stelle der in den kommenden Jahren niedriger ausfallenden Werbungskostenposition „Zinsaufwand“ rückt nun die neue Werbungskostenposition „Vorfälligkeitsentschädigung“. Letztlich wird damit nur Zinsaufwand vorweggenommen, der bei Verzicht auf die vorzeitige Teilrückzahlung der Darlehen später entstanden wäre.

Das Finanzamt wollte da aber nicht mitziehen – es lehnte den Abzug der Entschädigungszahlung als Werbungskosten in vollem Umfang ab. Gegen diese Entscheidung klagte der Steuerpflichtige vor dem FG Köln.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass durch die Veräußerung der ersten Immobilie die Grundlage für die Erzielung von Einkünften aus V+V insoweit hinfällig und von daher auch kein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten möglich war.

Das FG Köln führte weiter aus: Bezogen auf die zwei noch verbliebenen Immobilien, die dem Steuerpflichtigen weiterhin zur Erzielung von Einkünften aus V+V dienten, scheitert der Werbungskostenabzug der Vorfälligkeitsentschädigung an der Tatsache, dass der Steuerpflichtige nicht bereits bei Veräußerung der ersten Immobilie unwiderruflich festgelegt hatte, den ihm nach Rückzahlung des ersten Darlehens noch verbleibenden Verkaufserlös zur Erzielung von Einkünften aus V+V durch die beiden anderen Objekte verwenden zu wollen. Letztlich fehlte es also an einer rechtzeitigen und verbindlichen Mittelzweckbestimmung. Nur durch eine solche hätte nach Ansicht des Gerichts eine eindeutige Verbindung zur Einkunftsart V+V hergestellt werden können, was die Tür zum Werbungskostenabzug aufgestoßen hätte. Da diese Bedingung nicht erfüllt war, wies das Gericht die Klage ab (Urteil vom 19.10.2023 – 11 K 1802/22).

Ergänzend folgender Hinweis: Aufgrund des Überschreitens der zehnjährigen Spekulationsfrist handelte es sich bei dem Verkauf der ersten Immobilie um kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Der Veräußerungsvorgang war daher nicht steuerbar. Dadurch konnte die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns berücksichtigt werden. Eine ersatzweise Berücksichtigung der Entschädigung als Werbungskosten im Zusammenhang mit der – bezogen auf das veräußerte Objekt  – beendeten steuerbaren Vermietungstätigkeit schied, wie bereits erwähnt, aus.