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Ein Steuerpflichtiger erwarb zusammen mit seiner Schwester ein Erbbaurecht an einem Grundstück, auf dem sich ein Wohnhaus befand. Das Erbbaurecht war mit einem Wohnungsrecht zugunsten einer anderen Person belastet, die das Gebäude bewohnte. In einem ersten Schritt erwarb der Steuerpflichtige von seiner Schwester deren Anteil am Erbbaurecht und wurde damit Alleinberechtigter. In einem zweiten Schritt zahlte er der Inhaberin des Wohnungsrechts eine Ausgleichsentschädigung in Höhe von 40.000 € für den Verzicht auf das Recht, das dann im Erbbaugrundbuch gelöscht wurde. Nachdem die Bewohnerin ausgezogen war, renovierte der Steuerpflichtige das Gebäude. Im Anschluss daran vermietete er die Immobilie.

Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung machte der Vermieter die von ihm entrichtete Ausgleichsentschädigung und die durch die notarielle Beurkundung der Ausgleichsvereinbarung entstanden Kosten (3.591,89 €) in voller Höhe als vorweggenommene Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. 

Das wurde vom Finanzamt nicht akzeptiert. Es stufte die Ausgleichsentschädigung inklusive der entstandenen Nebenkosten als Anschaffungskosten des Gebäudes ein und berücksichtigte im Streitjahr lediglich einen geringen Teil davon im Rahmen der Gebäudeabschreibung. Statt des geltend gemachten Betrags von 43.591,89 € blieb für das betreffende Jahr bezogen auf die geleistete Ausgleichszahlung nur noch ein Betrag in Höhe von 291 €. Dagegen wehrte sich der Vermieter zunächst außergerichtlich durch einen Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid. Da dieser zurückgewiesen wurde, reichte der Vermieter Klage gegen die Entscheidung des Finanzamtes ein, die schließlich den Bundesfinanzhof (BFH) erreichte.

Der BFH stufte die vor Beginn der Vermietung im Zusammenhang mit dem Wohnrecht angefallenen Ausgaben als vorweggenommene Werbungskosten ein, die im Streitjahr in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden können und bei denen sich um keine Anschaffungskosten des Gebäudes handelt. Das Gericht ging also davon aus, dass ein für vorab entstandene Werbungskosten erforderlicher wirtschaftlicher Zusammenhang mit künftigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorliegt, wenn der Berechtigte eines Erbbaurechts, das mit einem dinglich gesicherten Wohnungsrecht belastet ist, ein Entgelt für die Zustimmung zur Löschung des Rechts zahlt um dadurch zu erreichen, dass das Gebäude vermietet werden kann und sich daraus Einkünfte erzielen lassen (Urteil vom 20.09.2022 – IX R 9/21).